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被过度张扬的房地产市场化

发布时间:2020-03-04 02:46:16 阅读: 来源:混合机厂家

有人专门做了一个计算:根据国家统计部门公布的全国人均住房居住面积、年住房销售数据、房价全国平均水平等核心数据,目前我国住房的总价值可能超过90万亿元,而我国目前的GDP累计值约为31.4万亿元,前者已经是后者的近三倍。

“这个计算虽然粗略,但从一个侧面说明,住房体制改革以来确定的住房市场化、商品化方向,带来了巨大变化。”中国房地产指数研究院副院长陈晟坦言。

另一个也是由非官方人士所作的计算是:据上海闵行区公布的《经济适用房分配管理试点方案》,上海首批经适房价格可能按照周边房产3个月平均价格的6至6.5折来确定,而申请条件是——家庭月均可支配收入2300元以下,如此,一套处于上海边远地区的经济适用房将至少相当于家庭15年收入。

这就是房地产市场化导致的高房价,给低收入家庭带来的阵痛。

着名住房政策专家、上海国民住房和公积金研究中心丛诚等专家接受本报记者专访时一致表示,必须继续坚持房地产的市场化,“福利分房的时代回不去,也绝不应该放弃市场化走回头路。”但是,房地产的市场化需要理性回归,避免过度张扬。

住房体制市场化的过度张扬,地方政府集中体现在对土地市场的依赖。

2009年我国房地产市场再次回到了短周期中的迅速上涨阶段,使得今年一季度以前还能将不少注意力放在保障住房建设的许多地方政府,随着楼市回暖、地市成交走高,其注意力再一次不自觉地转移,甚至部分地方政府出现“全身心”扑在土地出让上面的情形。

一个直接的表现是,二季度开始,以各级政府部门或政府为背景的土地运作公司牵头主办的土地推介会一场接一场。不少地方更是政府一把手亲自出面牵头向开发商推介土地。这种情形一如2007年以及更早年份中房地产火热的场景。而地王迭出,就是上述公开张扬市场化的直接产物。

中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立直言,对土地的运作,是地方政府张扬市场化的最称心“工具”。

尹中立指出,今年楼市出现了量价齐升走势,但有一个非常反常的现象,1—8月全国的土地成交面积同比出现大幅下降。“简单说是地方政府在控制土地供应,而不是市场的消化能力不够。今年上半年,地方政府有丰富的融资渠道,在4万亿投资的背景下,地方政府通过基建配套贷款、国家建设资金划拨等途径,并不缺钱,因此对传统的财政倚重——土地并不那么急迫。但下半年开始,国家开始有意识控制地方政府的融资渠道,迫使地方政府只能再次启动土地财政模式,土地供应量从第二季度开始,快速攀升,相信今年剩余时间以至明年,量能将有增无减。”

地方政府今年在土地供应上的表现,也一如市场化确立以来的多个房地产发展周期。

但是,并不能因为这些原因,动摇对市场化的决心。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新直言,某种程度上,恰恰是市场化程度不够,导致地方政府长期以来过度张扬市场化,其中包括在房产市场市场化的同时,土地市场的市场化迟迟未能实现,土地供应依然把握在地方政府的手中。“重点应从现行地方财政体制的改革入手,减少土地出让收益在地方财政收入中的比重。”

通过建立保障和市场之间的有机联系,也是调整目前畸形市场化的一个重要着力点。丛诚指出,保障和市场之间的联系,可以首先从明确赢利模式着手,具体表现如在保障住房项目的建设中,能够通过建立合理的赢利模式,吸引市场化的开发商积极参与。“但这一系列变革,最需要的是时间”。

而开发商目前关心的,还在于构建住房保障体系对商品房市场的冲击。绿地集团董事长张玉良的观点具有一定的代表性:关键要处理好保障房和商品房之间的主辅关系。市场配置仍应是解决住房问题的主体途径,同时也是拉动经济增长的主要部分,政府托底保障是辅助性的,二者之间的比例关系可以是三七,或者四六,但决不能主辅颠倒,否则,市场配置资源的体系就会乱套,政府也不可能有如此之大的财力来解决。总之,解决住房保障应在整个房地产体系、框架下来安排。只要比例适当,保障房上市会对商品房市场有一定的影响,但不会造成大的冲击。

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